Jedes Jahr unterschreiben Menschen zwei bis drei Millionen neue Mietverträge. Doch diese Aufgabe ist weit schwieriger als geglaubt: Man muss wissen, worauf man sich einlässt, und den Mietvertrag aufs Genaueste überprüfen. So lässt sich nicht nur die eine oder andere böse Überraschung vermeiden, sondern manchmal auch Geld sparen.
Welche Angaben unbedingt im Mietvertrag stehen müssen
Alle Personen, die in die Wohnung einziehen, sollten auch den Mietvertrag unterschreiben. Denn nur dann sind sie auch mit allen Rechten und Pflichten Mieter dieser Wohnung. Kinder sind davon selbstverständlich ausgeschlossen. Doch ohne Erlaubnis des Vermieters eine weitere Person in die Wohnung ziehen zu lassen, kann eine Verwarnung oder gar eine Kündigung nach sich ziehen.
Für gewöhnlich ist ein Mietvertrag unbefristet. Eine Befristung ist nur dann zulässig, wenn es einen triftigen Grund wie zum Beispiel den Eigenbedarf des Vermieters gibt. Dabei gilt nicht jede Begründung als legitim. Stellt sie sich als unzulässig heraus, verliert der Mietvertrag auch seine Befristung – egal, was geschrieben steht.
Mieter sollten darauf achten, dass der Vermieter seine vollständige Anschrift im Mietvertrag angegeben hat. Wenn es Fragen gibt oder ein Problem geklärt werden muss, ist es wichtig, eine konkrete Adresse zu kennen, an die man sich wenden kann.
Ein häufiger Fehler: Die Angaben zur Wohnungsgröße
Wer in eine neue Wohnung zieht, sollte unbedingt die Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag überprüfen. Dabei zählen Bereiche, die weniger als zwei Meter hoch sind, wie zum Beispiel die Flächen unter einer Dachschräge, nicht voll zur Wohnfläche. Auch reine Nutzflächen wie der Speicher oder der Keller dürfen nicht eingerechnet werden.
Wenn die Wohnung sich als mehr als zehn Prozent kleiner herausstellt als im Mietvertrag angegeben, gilt das als Mangel. Dieser rechtfertigt eine Mietminderung von mindestens zehn Prozent. Es lohnt sich also, genau hinzusehen. Weiterhin sollten die Mieter noch vor der Unterschrift des Vertrages die Beschreibung der Wohnung überprüfen und sichergehen, dass alle mitvermieteten Bestandteile vorhanden und mängelfrei sind.
Sind die Miethöhe und die Nebenkosten angemessen?
Durch Vergleiche und Recherche können Mieter vor dem Vertragsabschluss herausfinden, ob die Miethöhe ortsüblich und somit angemessen ist. Auch die nächste Mieterhöhung sollte festgelegt werden. Sie kann nur alle zwölf Monate erfolgen und darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als zwanzig Prozent erhöht werden. Ausnahmen gelten für Staffelmietverträge, die die Mietsteigerung im Mietvertrag festlegen.
Die Kosten für die Hausverwaltung und die Instandhaltung hat der Vermieter zu tragen. Es gibt jedoch Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Welche Kosten das sind und wie hoch sie sind, sollte im Mietvertrag festgestellt werden. Dabei sollten die Vorauszahlungen nicht zu niedrig ausfallen, ansonsten zeigen sich die Nachzahlungen oft umso höher.
Umlagefähige Nebenkosten sind zum Beispiel Abrechnungen für den Hausmeister, den Schornsteinfeger, Heiz- und Wasserkosten, die Müllabfuhr oder das Kabelfernsehen. Beim Hausmeisterdienst sollten die Mieter vorher klären, welche Arbeitsleistungen dieser Service umfasst, damit es nicht zu einer falschen Abrechnung kommt.
Schönheits- und Kleinreparaturen: Wer ist verantwortlich?
Auch Reparaturkosten übernimmt für gewöhnlich der Vermieter. Es ist jedoch möglich, eine Klausel über Kleinreparaturen im Mietvertrag zu vereinbaren. Dann muss der Mieter kleinere Arbeiten wie einen tropfenden Hahn oder eine instabile Türklinke selbst übernehmen. Je nach Gegend darf diese Vereinbarung eine jährliche Summe von 150 bis 200 Euro aber nicht überschreiten.
In fast jedem Mietvertrag ist außerdem eine Schönheitsreparaturklausel festgehalten. Sie legt fest, dass die Zimmer in der Mietwohnung alle fünf bis sieben Jahre einer Renovierung unterzogen werden müssen. Sind diese Klauseln jedoch nicht richtig formuliert, verlieren sie ihre Gültigkeit.
Unzulässige und für den Mieter nachteilige Klauseln
Nicht alle Klauseln, die Vermieter in den Mietvertrag schreiben, sind auch zulässig. In welcher Farbe ein Mieter beispielsweise seine Wände zu streichen hat, hat ihm niemand vorzuschreiben. Der Deutsche Mieterbund bezeichnet es in einem solchen Falle als vorteilhaft, die unzulässige Klausel nicht anzusprechen. Im Falle eines Streites kann der Mieter sich nämlich später darauf berufen.
Auch auf die Kaution muss geachtet werden. So darf sie drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Solange es nicht anders vereinbart wurde, muss der Vermieter das Geld auf einem Sonderkonto mit einem Zinssatz anlegen, der für Spareinlagen mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist üblich ist.
Es gibt auch Klauseln im Mietvertrag, die zwar nicht unzulässig, dafür aber ungerecht sind. So lässt sich zum Beispiel vereinbaren, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter für einen festen Zeitraum von bis zu vier Jahren auf eine Kündigung verzichten. Doch der Vermieter dürfte ohnehin nur dann kündigen, wenn es einen gesetzlichen Kündigungsgrund gibt. Somit hat hier nur der Mieter, der sonst von einer Dreimonatsfrist profitiert, einen Nachteil.
Was muss sonst noch im Mietvertrag geklärt werden?
Ebenfalls nicht zu unterschätzen sind Regelungen über bauliche Veränderungen. Nicht jede Baumaßnahme ist rechtens. Stattdessen sind nur Veränderungen erlaubt, die man leicht wieder rückgängig machen kann. Bevor der Mietvertrag unterschrieben wird, sollte geklärt werden, ob der Mieter verpflichtet ist, Änderungen beim Auszug wieder rückgängig zu machen.
Zudem muss geklärt werden, für was die Wohnung genutzt werden darf. So hat jeder Vermieter das Recht, eine gewerbliche Nutzung der Wohnung zu verbieten. Auch Untervermietungen erfordern die Erlaubnis des Vermieters und sollten daher im Mietvertrag festgehalten werden. Mieter, die Haustiere halten möchten, sollten dies ebenfalls erfragen, bevor sie den Mietvertrag unterschreiben.
Zuletzt hat jeder Vermieter einen Energieausweis für die Mietwohnung vorzulegen. Das muss normalerweise unaufgefordert geschehen. Spätestens, wenn der neue Mieter aber danach fragt, besteht die Pflicht zur Vorlage.
Ich habe den Mietvertrag für meine neue Wohnung bekommen und war über einen Teil sehr überrascht. Dort steht, dass ich Reparaturen selbst zu tragen habe. Gut zu wissen, dass diese Vereinbarung nur bis zu einer bestimmten Summe möglich ist. Ich werde mich zur Vergewisserung über die Richtigkeit des Vertrags nochmal an einen Anwalt wenden.